Investments in „Grundschuld besicherte Darlehen“ mit höchster Sicherheit für jede Anlegerschaft

Gundschuldbesicherte Darlehen als Anlageform für die Anlegerschaft jeder Grösse sind attaktive Anlageinstrumente und unterliegen nicht dem “Bankenprivileg”. Erstens bieten sie eine gute Verzinsung zweitens wird eine wirklich stabile Sicherheit geboten. Nicht jedes Unternehmen jedoch kann sich diese Form der Kapitalaufnahme leisten, denn es erfordert beleihbare Grundstücke in Deutschland und auskömmliche Kapitalrenditen um die Zinsen zu bezahlen. Derzeit sind es vornehmlich Projektunternehmen, die solche Instumente nutzen. Auf der Anlegerseite können sich Investoren mit jeder Investitionshöhe engagieren.

 “Asset Backed Securities” ein klassisches Finanz-Instument nun auch für jede Anlegerschaft

Bei Grundschuld und Grundschulddarlehen herrschen vielfältige Verwirrungen und falsche Informationen, dieser Beitrag will Licht in das Dunkel dieses so wichtigen Kapitels bringen. Dies soll hier vor dem Hintergrund der Kapitalanlage in verzinsliche Darlehen, die mit Grundschulden besichert sind erfolgen. Diese Anlagen gehören zu den in der Fachsprache so genannten „Asset Backed Securities“, ein hochwertiges Anlagevehikel, was meist nur professionellen Investoren vorbehalten ist. Aber auch für den Privatanleger ist diese Assetklasse, welche von deutschen Firmen im Rahmen des Kreditwesengesetzes (KWK) als „Grundschuld besichertes Darlehen“ angeboten wird ein interessantes Anlagevehikel.

Höchstens 95% des Marktwertes soll der Beleihungswert eines Grundstückes bei dieser Form der ausschließlich professionellen Besicherung betragen, da der Gesetzgeber davon ausgeht, vom Verkaufswert der Immobilie sollen bei der Vollstreckung die Anschaffungsnebenkosten z.B. Notarkosten gedeckt sein. Hier wird, vor dem Hintergrund der Üblichkeiten bei Bankkrediten oft argumentiert es dürfe nur 60 oder 80 % des Marktwertes beliehen werden. Diese Aussage ist falsch. Richtig ist, dass sich viele Banken selbst die Beschränkung auferlegt haben, einen bestimmten „Eigenanteil“ bei der Finanzierung, gerade von privaten Immobilien, zu fordern. Ungeachtet dessen gibt es unzählige Projekte die zu 100% bankfinanziert sind, gerade oder wahrscheinlich sogar nur im Bereich der professionellen Bau- und Investmenttätigkeit. Dem privaten „Häuslekäufer“ zwingt man meist die 20% auf, für die Gründe dafür wollen wir hier nicht näher eingehen.

Unzweifelhaft ist für die 95% Regel generell der Beleihungswert anzusetzen, das ist dann entweder der notarielle Kaufbetrag, im Falle des Neukaufs, alternativ ein Sachverständigen-Gutachten im Fall der Beleihung einer  Bestandsimmobile.

Selbständiges Vollstreckungrecht für den Anleger

Der Anleihe-Gläubiger muss weiter grundsätzlich ein alleiniges und selbständiges Recht zur Zwangsvollstreckung haben. Soll heißen: Wenn auch nur einer von vielen Gläubigern mit seinen Forderungen ausfällt, hat er technisch so gestellt zu sein, alleine und ohne Mithilfe eines Dritten vom Notar, der die Sicherungsurkunde ausstellte, die Vollstreckung seiner berechtigten Forderung zu erwirken. Natürlich muss er dem Notar nachweisen, dass seine Forderung zur Vollstreckung berechtigt ist, sprich eine Vertragsstörung wie der Jurist sagt vorliegt. Sonst könnte ja einem Missbrauch Tür und Tor geöffnet sein, der Notar prüft also und schützt die anderen Anleger in der gleichen Sache damit vor Missbrauch.

Ob „Grundschuldeintrag“ oder „eingetragener Grundschuldbrief“, die Grundlage der Besicherung ist grundsätzlich gleichgültig. Hier ist nur ein Unterschied in der Handhabung nicht in der technischen Auswirkung für den Anleger. Der Grundschuldbrief ist für den Unternehmer nach der Rückzahlung leichter weiter zu verwenden.

Zu den „Rängen“ ist zunächst klarzustellen, dass der erste, zweite oder dritte Rang keine „Qualitätsbezeichnung“ ist. Ein am zweiten Rang eingetragener Grundschuldeintrag oder Grundschuldbrief ist – solange der Marktwert nicht überschritten ist – prinzipiell nicht schlechter als die vor ihm im Rang eingetragenen. Auch hat der „zweite Rang“ nichts mit der im Internet oft verwendeten „Nachrangigkeit“ zu tun. Ein Gläubiger, der eine Grundschuld vollstreckt, die in einem höheren Rang eingetragen wurde, hat das gleiche Recht völlig selbständig die Vollstreckung in das Objekt zu erwirken, wie der, der im Rang vorher eingetragen ist. Er zwingt dabei denjenigen, der  im  Rang vor ihm stehende Gläubiger zur Mitvollstreckung, wenn es denn zur Zwangsveräußerung am Ende kommen sollte. Das ist meist gar nicht der Fall, weil der Schuldner der Vollstreckung durch Ausgleich der offenen Forderung zuvor kommt.

Jedes werthaltige Immobilien-Objekt als Sicherungsgegenstand

Die Wahl der Objekte die der Besicherung dienen ist gleichgültig, solange das oben gesagte zum Marktwert und der Vollstreckungstechnik eingehalten wird. Für das Grundschuld besicherte Darlehen kann der Immobilienunternehmer also jedes Objekt seiner Organisation als Basis für die herzugebende Grundsicherheit benennen. Dabei ist es gleichgültig ob ein soeben zu erwerbendes oder ein bereits erworbenes Immobilienobjekt Verwendung findet. So ist auch denkbar, dass ein produzierendes Unternehmen ein solches Instrument wählt und die Expansion, z.B. seines Maschinenparks, damit finanziert. Wichtig ist nur, dass der Unternehmer darauf achtet die Zinsen zu erwirtschaften, die auch bei solchen Darlehen heute um die 5 % p.a. bei quartalsmäßiger Ausschüttung marktüblich sind. Allerdings ist es aus Sicht des Verfassers von den Vertragsbedingungen abhängig das Kapital nur für bestimmte Geschäftsinhalte zu verwenden. Anleger sollten darauf achten, dass mit ihrem Anlagekapital nicht beliebig verfahren werden kann, weil dadurch die Vertragsstörung möglicherweise eher eintreten könnte, als wenn nach klar definierten Bestimmungen des Anleihevertrages verfahren wird.

Nichts im Leben ist sicher, nur der Tod ist sicher

Wie sicher ist die „Sicherheit“ von Grundschuld besicherten Darlehen? Auch diese Assetklasse ist nicht grenzenlos sicher. Denn es sind durchaus Konstellationen denkbar in den auch Immobiliensicherheiten Risiken unterworfen sind. Im Falle eines Immobiliencrashs z.B. sinkt der Marktwert einer Immobilie, das eventuell sogar drastisch, erholt sich diese Situation nicht und einer der Grundschuldgläubiger, weil es zur Vertragsstörung kommt muss vollstrecken, droht ein unzureichender Erlös der die ausgereichten Grundschuldsicherheiten nicht voll bedienen kann. Ein anderer Fall ist denkbar bei Zerstörung durch nicht durch die Gebäudeversicherung gedeckte Schäden wie z.B. „höhere Gewalt“ oder „Naturkatastrophen“. Die Wahrscheinlichkeit solcher Kapitalvernichtungen der eigenen Anlage muss jeder Anleger für sich selber entscheiden, daher fordert der Gesetzgeber den Hinweis nach § 15 Vermögensanlagegesetz.

Grundschulddarlehen sind kein “Nachrangdarlehen”

Das Nachrangdarlehen, wie es derzeit gerade auf Crowdfunding Plattformen vertrieben ist, ist nicht im Ansatz vergleichbar mit dem „Grundschuld besicherte Darlehen“ nach dem Kreditwesengesetz. Das Nachrangdarlehen ist eine klassische Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagegesetz. Dabei ist es gerade so, dass das Nachrangdarlehen keine Sicherheit für das hergegebene Kapital bietet. Denn das Nachrangdarlehen verlangt die vertragliche Bindung des Anlegers, im Falle der Vertragsstörung in Kombination mit der drohenden Insolvenz, definitiv nachrangig bedient zu sein, also nachdem alle anderen Gläubiger des Unternehmens vor ihm ihr Geld bekommen haben. Damit ist das Nachrangdarlehen ein klares Mezzanine-, also Eigenkapitalinstrument und sicher kein Darlehen analog dem „Grundschuld besicherten Darlehen“ bei dem die Befriedigung wie oben geschildert unabhängig von anderen Gläubigern bis zur Höhe des Marktwertes konzeptionell absolut sicher gestellt sein sollte.

© Ulrich Höhberger 2018

Wie Sie Geschäftsmodelle schnell zu Umsatz bringen

Umsatz ist Finanzierung, eben Innenfinanzierung und genau darum setzen wir uns hier auch damit auseinander. Der Umsatz im Internet liegt alleine in Europa bei über 500 Mrd. € und wächst jährlich um 20%, ist das nicht Grund genug für jeden Entrepreneur sich mit der Frage auseinanderzusetzen warum das so ist? Wer es nicht tut, wird am Ende sicher das Nachsehen haben, meinen wir. Damit das für Sie besser läuft lesen Sie hier weiter …..

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Leider werden offline gegen die online Welt viele Vorurteile vorgebracht, hartnäckig wehren sich ewig Gestrige – meist „die gestandenen Unternehmer“ – gegen die Methoden der jungen Generation und des Web2.0, mit dem Hinweis: „das ist nichts, wir machen das ganz anders und besser“. Das aber ist unrichtig und offensichtlich grundfalsch, sonst würde ja das Wachstum im Web2.0 auf und um Internetshops nicht diese enorme Dimension aufweisen, während offline die Wirtschaft eher stagniert. Erinnern wir uns an die Zeit in der Eisenbahnen erstmals eingesetzt wurden und Geistesverwandte behaupteten Fahrzeuge können nicht schneller als 40 km/h fahren andernfalls würden die Personen aus dem Fenster gezogen, analoger Unsinn.

Der durchaus erfahrene, wenn auch nicht immer unumstrittene Kris Stelljes stellt in wenigen Tagen – am 7.April – eine jedenfalls in den Grundzügen bekannte und erfolgreiche „Launch Methode“ vor, die er aber sehr professionell ausgefeilt und deutlich weiter entwickelt hat. Dabei kommt eine Technik zur Anwendung die u.a. auch Apple einsetzte um das iPad und iPod einzuführen und nun ist Apple ja nun über alle kritischen Fragen des Marketings erhaben, nicht wahr?

Mit dieser Technik ist es für fast jeden cleveren Entrepreneur möglich, innerhalb sehr kurzer Zeit von Tagen und Wochen ein exponentielles Umsatzwachstum zu erzeugen und oder die Bekanntheit seiner Produkte und Leistungen ganz enorm zu steigern. Das geht normalerweise nur mit langer harter Arbeit oder extrem langer Vorbereitungszeit.

Sehen Sie heute genau hin und lernen Sie von den Schlauen. Dieses Video das ich Ihnen hier empfehle zeigt, wie auch Sie diese „LaunchTechnik“ nutzen können, um Ihr Business oder das Ihrer Klienten online vom ersten Tag der Anwendung an sofort profitabel gestalten zu können.

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Kris Stelljes, welcher es selbst mit 23 Jahren vom Fließbandarbeiter zum erfolgreichen Internet-Unternehmer mit sehr erfolgreichem Business geschafft hat, zeigt auch Ihnen, die neue Art von Marketing wie sie online funktioniert.

Er verrät, wieso der „alte Werbetext“ ausgedient hat und wie Sie mit dem neuen, intelligenten Werbetext Verkaufs-Raten erreichen, die sonst nur die ganz großen Hersteller-Giganten aus den Staaten erreichen.

Keine Technik ist im Marketing effektiver als ein Produkt-Launch, mit einem Produkt-Launch können Sie in kürzester Zeit…

  • Sie und Ihr Business als Experte positionieren
  • Mit nur 10 – 30 Tagen Vorlauf mehrere 100.000 Euro verdienen
  • Die so entscheidende große E-Mail-Liste in Raketengeschwindigkeit aufbauen
  • Große Partner kinderleicht für sich gewinnen
  • Geld fast auf „Knopfdruck“ verdienen, wenn Sie es einsetzen

Sehen Sie sich jetzt dieses 100 % kostenlose und hochinformative Video an. Kris Stelljes verrät hier wirklich fast alles, was man braucht, um selbst einen erfolgreichen Launch durchzuführen.

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Ich wünsche Ihnen viel Erfolg damit und würde mich freuen wieder von Ihnen zu hören.

Aufzeichnung Webinar: “Factoring war gestern heute ist Forderungsverkauf”

Sehr geehrte Leserinnen und Leser, in nachfolgendem Beitrag stellen wir Ihnen den uneingeschränkten Zugang zur Webinaraufzeichnung zur Verfügung in der Herr Hajo Engelke, Geschäftsführer der Debios GmbH Frankfurt über die aktuellsten Möglichkeiten der Liquiditätsgewinnung durch den online – Verkauf von Forderungen referiert.

Forderungen sind in allen Unternehmen ein häufig angesprochenes aber auch leidiges Thema, von den Banken oft nur zu 50% beliehen, Laufzeiten von 35 bis 60 und 90 Tagen, nicht selten fallen sie teilweise ganz aus, was tun in diesem Falle.

Solche Fragen löst die Debitos GmbH mit Ihrer so einfachen wie effizienten Plattform auf der fast alle Forderungen online und im Handumdrehen verkauft werden können, frische, overdue oder sogar titulierte Forderungen. Sie können diese Positionen sehr rasch in Liquidität wandeln.

Lassen Sie sich hier auch nochmal zeigen wie Sie dieses System sogar dazu nutzen Ihre Lieferantenverbindlichkeiten besser zu managen und höhere Zahlungsziele zu erreichen.

Die Laufzeit des Films beträgt ca 45 Minuten, Sie können unterbrechen und später weitersehen; wünschen Sie hingegen den Downloadlink, dann schreiben Sie uns diesen Wunsch in einen Kommentar unter dem Film hier und hinterlassen Sie auch einen Backlink.

Guten Erfolg Ihr Ulrich Höhberger

Wer nicht flüssig ist, kann keine Sprünge machen

Es gibt viele Unternehmen, denen es wie “Meyerhold & Söhne” geht. Durchaus erfolgreiche Unternehmen, die sich redlich mühen, immer noch effektiver und auch effizienter zu arbeiten. Dabei interpretieren sie die Regeln der Betriebswirtschaft wie folgt. Sie betrachten ihre Bestände und selbstverständlich die bestehenden Forderungen als erfreuliche Aktiva. Das tatsächliche flüssige Netto-Umlauf-Vermögen, das Geld in der Kasse und auf den Konten, wird zur Begleichung von Verbindlichkeiten eingesetzt.

Im Falle eines Falles fehlen die Mittel, die auf der Stelle nötig wären, um aus eigener Kraft flexibel reagieren zu können. Es ist leider so: Wer dauernd zu wenig Geld in der Kasse behält, wer also nicht tatsächlich liquide ist, kann keine Sprünge machen, es sei denn, er verlässt sich darauf, dass ihm die Bank auf die Sprünge hilft. Spätestens dann dämmert die Einsicht, dass man mehr und vor allem rechtzeitig auf bessere Liquidität hätte achten müssen. Damit soll keineswegs etwas gegen das Bemühen um Kosteneffizienz gesagt sein. Gewinnmehrung durch Kostenminderung – das hat strategische Priorität, auch und gerade dann, wenn hinter der Strategie die Absicht steht, nur den Unternehmensverkaufswert zu steigern. Es ist aber mittel- und kurzfristig gesehen nicht nur richtig, sondern existenzwichtig, durch eine vernünftige Liquiditätspolitik mehr Flüssiges in der Kasse zu behalten. Das Muss operative und damit all-tägliche Priorität haben.

Ohne zureichende und jederzeit sofort nutzbare, weil wirklich liquide Gelder lassen sich nicht nur keine Sprünge machen, sondern auch keine aggressiven Gewinnstrategien realisieren.

Lesen Sie in Kürze hier mehr zu diesem hochaktuellen Thema in dem Buch “Liquiditätsmanagement” die verborgene Chance zu mehr  unternehmerischer Fexibilität.

Ihr Christof Scholze

 

 

 

 

Liquiditätsmanagement und Working Capital

Zwei Auflagen schon vergriffen, noch im Februar werden wir hier die dritte Auflage des 160 Seiten Werkes unseres Partners Christof Scholze wieder anbieten. Das E-Book wird hier auf diesem Blog und bei Amazon veröffentlicht werden.<br/ >

Es gibt viele Wege zu einem verbesserten Standing im globalen Wettbewerb. Allzuoft laufen sie letzten Endes auf eine produktivitäts- und kostenorientierte Umstrukturierung hinaus, die zumeist nur mit Reduzierung der Human Ressources erreichbar ist.

Dieses Buch zeigt einen anderen, schmerzloseren, auch sozialverträglicheren Weg zu einem wesentlich verbesserten Unternehmensbefinden: Stärkung der Schlagkraft des Unternehmens durch Steigerung seiner finanziellen Power!

Das Ziel ist ein kräftiger Cash-flow Schub verbunden mit einer auf Dauer beträchtlichen Liquiditätsverbesserung. Warum diesem Ziel Priorität zukommt, wie es erreicht werden kann, das wird vom Autor ausführlich und doch leicht verständlich beschrieben.

Die Struktur- und Finanzpolitik eines jeden Unternehmens erhält eine logische und dazu pragmatische Perspektive. Alles, was der Autor darstellt und empfieht, beruht auf eigenen Erfahrungen. Ein ungewöhnliches Buch – von Praktikern für die Unternehmenspraxis.

Working Capital Management

Two editions already sold; still in February we will offer again the third edition of the 160 sides work of our partner Christof Scholze. The E-Book will be published here on this Blog and with Amazon.

There are many ways to an improved Standing in the global competition. Much too often they end, after all, in a cost oriented and productiveness-rising restructuring or the admission of capital on the financial market

This book shows another, besides more socially acceptable way to a substantially improved enterprise condition: Strengthening of the enterprise by increase of its financial power. And besides the improvement of the finance numbers for another financing round on the capital markets. The chance for an external financing rises substantially.

The aim is a strong cash flow push connected with a substantial liquidity improvement on a continuing basis. Why priority comes up to this aim, how it can be reached, this is described by the author in detail and, nevertheless, easy-understandably.
The structural politics and financial policy of every enterprise receives a logical perspective pragmatic in addition. Everything what the author shows and recommends is based on own experiences. An unusual book – from practical people for the enterprise practice.

Factoring war gestern, heute ist Forderungsversteigerung; Webinar am 15.11. 10.30 Uhr

Hier kommt Deutschlands erste Forderungsbörse, auf der Unternehmen ihre offenen Forderungen zum Verkauf anbieten können, frische genauso wie alte, eventuell bisher uneinbringliche Forderungen. Die neue, fast schon revolutionäre Plattform des Forderungsmanagements nutzen bereits über 400 Unternehmen des Versteigerungssystems und es wird Mitte November hier bei MRM AG im Rahmen eines Webinars durch die Vorstände der Company im Detail vorgestellt.  Hier geht es zur Homepage von Debitos GmbH  Aus Datenschutzgründen stehen auf der Käufer- und Bieterseite ausschließlich lizensierte Inkassobüros, Rechtsanwälte, Banken sowie Factoringunternehmen, die diese einzelnen Forderungen ersteigern. Das sichert die Diskretion. Denn der Kauf der Forderungen erfolgt mittels Auktion; die Registrierung ist für beide Seiten kostenfrei.

Factoring war gestern, heute ist Forderungsversteigerung; Webinar am 15.11. 10.30 Uhr weiterlesen