Investments in „Grundschuld besicherte Darlehen“ mit höchster Sicherheit für jede Anlegerschaft

Gundschuldbesicherte Darlehen als Anlageform für die Anlegerschaft jeder Grösse sind attaktive Anlageinstrumente und unterliegen nicht dem “Bankenprivileg”. Erstens bieten sie eine gute Verzinsung zweitens wird eine wirklich stabile Sicherheit geboten. Nicht jedes Unternehmen jedoch kann sich diese Form der Kapitalaufnahme leisten, denn es erfordert beleihbare Grundstücke in Deutschland und auskömmliche Kapitalrenditen um die Zinsen zu bezahlen. Derzeit sind es vornehmlich Projektunternehmen, die solche Instumente nutzen. Auf der Anlegerseite können sich Investoren mit jeder Investitionshöhe engagieren.

 “Asset Backed Securities” ein klassisches Finanz-Instument nun auch für jede Anlegerschaft

Bei Grundschuld und Grundschulddarlehen herrschen vielfältige Verwirrungen und falsche Informationen, dieser Beitrag will Licht in das Dunkel dieses so wichtigen Kapitels bringen. Dies soll hier vor dem Hintergrund der Kapitalanlage in verzinsliche Darlehen, die mit Grundschulden besichert sind erfolgen. Diese Anlagen gehören zu den in der Fachsprache so genannten „Asset Backed Securities“, ein hochwertiges Anlagevehikel, was meist nur professionellen Investoren vorbehalten ist. Aber auch für den Privatanleger ist diese Assetklasse, welche von deutschen Firmen im Rahmen des Kreditwesengesetzes (KWK) als „Grundschuld besichertes Darlehen“ angeboten wird ein interessantes Anlagevehikel.

Höchstens 95% des Marktwertes soll der Beleihungswert eines Grundstückes bei dieser Form der ausschließlich professionellen Besicherung betragen, da der Gesetzgeber davon ausgeht, vom Verkaufswert der Immobilie sollen bei der Vollstreckung die Anschaffungsnebenkosten z.B. Notarkosten gedeckt sein. Hier wird, vor dem Hintergrund der Üblichkeiten bei Bankkrediten oft argumentiert es dürfe nur 60 oder 80 % des Marktwertes beliehen werden. Diese Aussage ist falsch. Richtig ist, dass sich viele Banken selbst die Beschränkung auferlegt haben, einen bestimmten „Eigenanteil“ bei der Finanzierung, gerade von privaten Immobilien, zu fordern. Ungeachtet dessen gibt es unzählige Projekte die zu 100% bankfinanziert sind, gerade oder wahrscheinlich sogar nur im Bereich der professionellen Bau- und Investmenttätigkeit. Dem privaten „Häuslekäufer“ zwingt man meist die 20% auf, für die Gründe dafür wollen wir hier nicht näher eingehen.

Unzweifelhaft ist für die 95% Regel generell der Beleihungswert anzusetzen, das ist dann entweder der notarielle Kaufbetrag, im Falle des Neukaufs, alternativ ein Sachverständigen-Gutachten im Fall der Beleihung einer  Bestandsimmobile.

Selbständiges Vollstreckungrecht für den Anleger

Der Anleihe-Gläubiger muss weiter grundsätzlich ein alleiniges und selbständiges Recht zur Zwangsvollstreckung haben. Soll heißen: Wenn auch nur einer von vielen Gläubigern mit seinen Forderungen ausfällt, hat er technisch so gestellt zu sein, alleine und ohne Mithilfe eines Dritten vom Notar, der die Sicherungsurkunde ausstellte, die Vollstreckung seiner berechtigten Forderung zu erwirken. Natürlich muss er dem Notar nachweisen, dass seine Forderung zur Vollstreckung berechtigt ist, sprich eine Vertragsstörung wie der Jurist sagt vorliegt. Sonst könnte ja einem Missbrauch Tür und Tor geöffnet sein, der Notar prüft also und schützt die anderen Anleger in der gleichen Sache damit vor Missbrauch.

Ob „Grundschuldeintrag“ oder „eingetragener Grundschuldbrief“, die Grundlage der Besicherung ist grundsätzlich gleichgültig. Hier ist nur ein Unterschied in der Handhabung nicht in der technischen Auswirkung für den Anleger. Der Grundschuldbrief ist für den Unternehmer nach der Rückzahlung leichter weiter zu verwenden.

Zu den „Rängen“ ist zunächst klarzustellen, dass der erste, zweite oder dritte Rang keine „Qualitätsbezeichnung“ ist. Ein am zweiten Rang eingetragener Grundschuldeintrag oder Grundschuldbrief ist – solange der Marktwert nicht überschritten ist – prinzipiell nicht schlechter als die vor ihm im Rang eingetragenen. Auch hat der „zweite Rang“ nichts mit der im Internet oft verwendeten „Nachrangigkeit“ zu tun. Ein Gläubiger, der eine Grundschuld vollstreckt, die in einem höheren Rang eingetragen wurde, hat das gleiche Recht völlig selbständig die Vollstreckung in das Objekt zu erwirken, wie der, der im Rang vorher eingetragen ist. Er zwingt dabei denjenigen, der  im  Rang vor ihm stehende Gläubiger zur Mitvollstreckung, wenn es denn zur Zwangsveräußerung am Ende kommen sollte. Das ist meist gar nicht der Fall, weil der Schuldner der Vollstreckung durch Ausgleich der offenen Forderung zuvor kommt.

Jedes werthaltige Immobilien-Objekt als Sicherungsgegenstand

Die Wahl der Objekte die der Besicherung dienen ist gleichgültig, solange das oben gesagte zum Marktwert und der Vollstreckungstechnik eingehalten wird. Für das Grundschuld besicherte Darlehen kann der Immobilienunternehmer also jedes Objekt seiner Organisation als Basis für die herzugebende Grundsicherheit benennen. Dabei ist es gleichgültig ob ein soeben zu erwerbendes oder ein bereits erworbenes Immobilienobjekt Verwendung findet. So ist auch denkbar, dass ein produzierendes Unternehmen ein solches Instrument wählt und die Expansion, z.B. seines Maschinenparks, damit finanziert. Wichtig ist nur, dass der Unternehmer darauf achtet die Zinsen zu erwirtschaften, die auch bei solchen Darlehen heute um die 5 % p.a. bei quartalsmäßiger Ausschüttung marktüblich sind. Allerdings ist es aus Sicht des Verfassers von den Vertragsbedingungen abhängig das Kapital nur für bestimmte Geschäftsinhalte zu verwenden. Anleger sollten darauf achten, dass mit ihrem Anlagekapital nicht beliebig verfahren werden kann, weil dadurch die Vertragsstörung möglicherweise eher eintreten könnte, als wenn nach klar definierten Bestimmungen des Anleihevertrages verfahren wird.

Nichts im Leben ist sicher, nur der Tod ist sicher

Wie sicher ist die „Sicherheit“ von Grundschuld besicherten Darlehen? Auch diese Assetklasse ist nicht grenzenlos sicher. Denn es sind durchaus Konstellationen denkbar in den auch Immobiliensicherheiten Risiken unterworfen sind. Im Falle eines Immobiliencrashs z.B. sinkt der Marktwert einer Immobilie, das eventuell sogar drastisch, erholt sich diese Situation nicht und einer der Grundschuldgläubiger, weil es zur Vertragsstörung kommt muss vollstrecken, droht ein unzureichender Erlös der die ausgereichten Grundschuldsicherheiten nicht voll bedienen kann. Ein anderer Fall ist denkbar bei Zerstörung durch nicht durch die Gebäudeversicherung gedeckte Schäden wie z.B. „höhere Gewalt“ oder „Naturkatastrophen“. Die Wahrscheinlichkeit solcher Kapitalvernichtungen der eigenen Anlage muss jeder Anleger für sich selber entscheiden, daher fordert der Gesetzgeber den Hinweis nach § 15 Vermögensanlagegesetz.

Grundschulddarlehen sind kein “Nachrangdarlehen”

Das Nachrangdarlehen, wie es derzeit gerade auf Crowdfunding Plattformen vertrieben ist, ist nicht im Ansatz vergleichbar mit dem „Grundschuld besicherte Darlehen“ nach dem Kreditwesengesetz. Das Nachrangdarlehen ist eine klassische Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagegesetz. Dabei ist es gerade so, dass das Nachrangdarlehen keine Sicherheit für das hergegebene Kapital bietet. Denn das Nachrangdarlehen verlangt die vertragliche Bindung des Anlegers, im Falle der Vertragsstörung in Kombination mit der drohenden Insolvenz, definitiv nachrangig bedient zu sein, also nachdem alle anderen Gläubiger des Unternehmens vor ihm ihr Geld bekommen haben. Damit ist das Nachrangdarlehen ein klares Mezzanine-, also Eigenkapitalinstrument und sicher kein Darlehen analog dem „Grundschuld besicherten Darlehen“ bei dem die Befriedigung wie oben geschildert unabhängig von anderen Gläubigern bis zur Höhe des Marktwertes konzeptionell absolut sicher gestellt sein sollte.

© Ulrich Höhberger 2018

Immobilienfonds für Großinvestoren mit 6% p.a. Ertrag auf der Zielgeraden

Nur bis Ende 2016 wird der mit dem Deutschen Beteiligungs|Preis 2015 ausgezeichnete Spezialfonds (AIF) “PI Spezial Wohnportfolio Deutschland” Semiprofessionelle und Professionelle Anleger aufnehmen.

In der Laudatio des Deutschen Beteiligungs|Preises wurde durch den Laudator Dr. Alfred Schmeding diese Qualität des “PI Spezial Wohnimmobilienportfolio Deutschland” besonders unterstrichen: “Zusammenfassend wird somit dem PI Spezial Wohnportfolio Deutschland ein vorbildliches, anlegerorientiertes Beteiligungsangebot mit überdurchschnittlicher Transparenz und Mitbestimmungsrechten attestiert.”

Der PI Spezial Wohnportfolio Deutschland GmbH & Co. geschlossene Investment KG befindet sich im finalen Due Diligence Prozess für die ersten Immobilienakquisitionen. Der Fokus der Investitionsstratgie liegt auf deutschen Bestandswohnimmobilien in B- und C- Städten in attraktiven Metrolpolregionen, mit nachvollziehbarem Wertschöpfungspotential. Er basiert auf der bewährten und erfolgreichen “Pro·Investor” Strategie und kann von Semiprofessionellen und Professionellen Anlegern bereits ab 200.000 Euro zur Beimischung gezeichnet werden.

Bei diesem bereits mehrfach prämierten und publizistisch gelobten Assetmanagementansatz stellt die verantwortliche Kapitalverwaltungsgesellschaft PI Fondsmanagement GmbH & Co. KG als echter und unabhängiger Sachwertvermögensverwalter die Interessen der Investoren in den Vordergrund. Auch durch die Ergebnisbeteiligung aller wesentlicher Dienstleister ist ein hohes Maß an Interessenidentität gewährleistet. Der Alternative Investmentfonds schafft mit der Wohnimmobilieninvestition in Bestandsobjekte mit Wertschöpfungspotential echte Sachwerte durch eingetragene Eigentumsrechte, bietet der Investorengemeinschaft aktive Mitgestaltungsrechte und schafft bei laufenden Auszahlungen von bis zu 4% p.a. Werte durch konsequente Beseitigung von Leerstand und Substanzverbesserungen.

“Wir sind sehr stolz, dass wir in den Vorgängerfonds beweisen konnten, dass der hier angestrebte jährliche Durchschnittsertrag von 6,2 Prozent trotz einer sehr konservativen Kalkulationsgrundlage realistisch erreichbar sind und sogar signifikant übertroffen werden können”, so Klaus Wolfermann, geschäftsführender Gesellschafter der PI Pro·Investor Gruppe.

Im Übrigen werden vom Gesellschafter Geschäftsführer Klaus Wolfermann bis Ende November laufend Live-Webinare abgehalten, in denen die interessierten Semiprofessionellen und Professionellen Anleger vorab und umfangreich informiert werden.

 

Nun Online: Workshop Unternehmens- und Projekt-Finanzierung

Sie suchen Geld und Kapital für Ihr Unternehmen, Ihr Projekt oder Ihr Start up? Sie suchen Investoren für Expansion, Buy Out, Sanierung, Venture Capital für Gründungen, oder andere Vorhaben? Sie wollen die professionellen Methoden kennen lernen, den richtigen Investmentpartner rasch und zielgerecht zu finden?

Hier geht es zum Gratis Live Webinar (klicken)

Wenn Sie Unternehmer, Projektant oder Entrepreneur sind, machen Sie es wie viele Unternehmer vor Ihnen und lassen Sie sich auf einem unserer nächsten Workshops die Fakten und Bausteine für die Finanzierung Ihres Projektes oder Unternehmens zusammenstellen.

Was wird passieren: Zusammen mit Ihnen und an Hand Ihres Falles werden wir im Workshop Ihre spezielle Investoren-Zielgruppe herausarbeiten und Ihnen zeigen wo man sie findet und wie man sie anspricht. Dann werden wir gemeinsam die für Ihr individuelles Projekt möglichen Finanzierungsbausteine zusammenstellen. Seien es Beteiligungsverträge erarbeiten für eine „öffentliche Small Capital Emission ohne Prospekt“, alternativ strukturieren wir gemeinsam Ihren Kapitalbedarf für das Ansprechen von „Private Equity-“ bzw. „Beteiligungsgesellschaft“, eventuell auch mit noch liquiden „Banken“ oder aber wir denken gemeinsam an „Private Placements“ wobei besondere Bedingungen herrschen; staatliche Kapitalgeber werden nicht unerwähnt bleiben.

Gleich am Tag nach dem Workshop werden Sie in der Lage sein, sofort Ihre Finanzierungtätigkeit aufzunehmen und mit völlig neuem Wind kurzfristig die garantierte Umsetzung Ihres seriösen Vorhabens erfahren.

Hier klicken und es geht zum Gratis Live Webinar

Mit besten Grüssen

Ulrich Höhberger

P.S. Wir selbst haben mit diesen Wissen eine Aktiengesellschaft kapitalisiert, die als Beteiligungsgesellschaft, zusammen mit Partnern, über 50 Mio. € investierte.

Neu nun auch Immobilienfinanzierung bei MRM AG

Die optimal finanzierte Immobilie für Unternehmen eignet sich als notwendiges oder gewillkürtes Betriebsvermögen ebenso zur Kapitalanlage und wegen des Sachwert-Charakters von Immobilien als Inflationsschutz und zur Ertragsvorsorge im Rentenalter ( Altersvorsorge ). Die Immobilie ist auch in Zukunft eine gute, wertbeständige Kapitalanlageform. Die Immobilie – ob als Wohnimmobilie oder als Gewerbeimmobilie – ist also bei professioneller Handhabung eine renditestarke, sichere und attraktive Kapitalanlage ( im Anlagevermögen ) und stärkt die Substanz einer Bilanz.

Sprechen Sie uns hier per Mail an.

Die Immobilie muß nur richtig mit entsprechendem Eigenkapital-Einsatz finanziert sein. Wer z.B.  25% für eine Immobilien-Kapitalanlage als Eigenkapital und die Erwerbsnebenkosten ( ca. 10 % des Kaufpreises ) aufbringt und diese bei der Immobilien-Finanzierung zur Kapitalanlage verwendet, ist für die Bank bei der ergänzenden 75%igen Immobilienfinanzierung mit einem Immobilienkredit ein willkommener Kreditkunde. Bei der Finanzierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien durch Unternehmen läßt sich zudem auf die beteiligungsorientierte Finanzierung ohne Banken zurückgreifen. Dies gilt auch bei einer Anschlußfinanzierung. Soweit 25% Eigenkapital ( z.B. aus Anlegerkapital ) eingebracht werden ( derzeit am Kapitalmarkt zu 6,0 % bis 7,0 % erhältlich ) und der Rest bankenfinanziert ( derzeit ca. 3,5 % bis 4 % ) wird, erzielt durch den cost-leverage-Effekt einen durchschnittlichen Gesamtfinanzierungsaufwand von knapp unter 5 %.

Der Immobilienkredit wird bei Fremdvermietung der Immobilie im wesentlichen aus den Mieterträgen abgezahlt bzw. getilgt. Die derzeitigen Immobilienrenditen liegen zwischen 5 % bis 10%, so dass bei den zur Zeit noch günstigen Zinsen Finanzierungsaufwand und Mietertrag zur Deckung gebracht werden können. Der sorgsame Kapitalanleger bekommt also bei einem günstigen “Einkaufspreis der Immobilie” diese durch den Mieter vollends bezahlt.  Selbst im Falle einer Verwertung bzw. Zwangsversteigerung der Immobilie (die eine Bank natürlich immer einkalkulieren muss) trägt der Kapitalanleger und die Bank durch das eingesetzte Eigenkapital nur ein geringes Verwertungsrisiko. Wohnimmobilien schneiden regelmäßig in der Zwangsversteigerung besser ab als Gewerbeimmobilien. Deshalb lassen sich Wohnimmobilien leichter mit einem höheren Fremdkapitalanteil finanzieren. Der Kauf einer Mietwohnung kann somit eine krisensichere und rentable Geldanlage sein. Sprechen Sie uns hier per Mail an.

Unternehmensanleihen als Ersatz für Kredite

Die Nutzung verschiedener Fremdkapitalinstrumente durch die Unternehmen im Euroraum entwickelt sich seit dem Höhepunkt der Finanzkrise Ende 2008 in auffällig unterschiedliche Richtungen: Einerseits ist das ausstehende Volumen klassischer Bankkredite um insgesamt rund 360 Mrd. € gefallen (-7,4%); andererseits wurden im gleichen Zeitraum Unternehmensanleihen (d.h. langlaufende Schuldverschreibungen) netto in praktisch identischer Höhe neu emittiert (ein Anstieg des Bestands um 63%), stellt Deutsche Bank Research fest.

Bedeutet dies also, dass Bankkredite, die im Zuge der weltweiten Finanzkrise, der europäischen Schuldenkrise und des weiter steigenden regulatorischen Drucks auf die Banken knapper geworden sind, schlicht durch die Finanzierung über den Kapitalmarkt ersetzt werden? Trotz der bemerkenswerten Übereinstimmung in den Volumina wäre ein solcher Schluss jedoch etwas vorschnell. Die Finanzierung der Euroland-Firmen mittels Fremdkapital lag über die vergangenen viereinhalb Jahre netto bei null. Das stellt einen dramatischen Wandel von der starken Expansion der Vorkrisenzeit dar, als Kredite und Anleihen zusammengenommen z.B. zwischen 2004 und 2008 um durchschnittlich mehr als 10% pro Jahr wuchsen. Dieser Strukturbruch ist sowohl das Ergebnis von Veränderungen im Finanzsektor als auch von konjunkturellen Verwerfungen, durch die die europäischen Volkswirtschaften seit Anfang 2009 gehen mussten.

Den vollständigen Beitrag finden Sie hier.

Quelle: Deutsche Bank Research vom 11.06.2013

Private Equity verschafft Wettbewerbsvorteile

Private Equity-Investitionen in Innovationen sind bis zu neunmal effektiver als andere Finanzierungsmöglichkeiten. Zu diesem Ergebnis gelangen jetzt veröffentlichte Forschungsergebnisse von Frontier Economics, die das Forschungsinstitut im Auftrag der European Private Equity and Venture Capital  Association (EVCA) ermittelt hat. 

 

 

Die Studie hebt den positiven Einfluss hervor, den Private Equity auf einige der wichtigsten Wettbewerbs- und Wachstumsfaktoren der europäischen Wirtschaft hat. Private Equity bewirkt demnach den Anstieg ausländischer Investitionen, ein Wachstum im Bereich Innovation, eine Verbesserung  der Produktivität, holt Finanzmittel nach Europa und versorgt Unternehmen so mit dringend benötigtem Beteiligungskapital

 

In den zwölf größten europäischen Private Equity-Märkten wurden zwischen 2007  und 2012 fast 250 Mrd. € an Private Equity in über 19.400 Unternehmen investiert. Davon kamen ca. 50 Mrd. € aus Ländern außerhalb Europas Zudem werden mit Hilfe von Beteiligungskapital Unternehmen aufgebaut, die innovativer sind als jene, die nicht durch Private Equity finanziert werden, so die Untersuchung.

 

Zwischen 2006 und 2011 wurden Private Equity-finanzierten Unternehmen Patente im Wert von bis zu 350 Mrd. € erteilt. Durch die Beteiligung von Private Equity steigt die Anzahl der Patente um 25%. Da eine höhere Anzahl an Patenten einem größeren wirtschaftlichen Wert entspricht, legt dies nahe, dass Private Equity Ressourcen effektiver einsetzt, um eine höhere Investmentrendite zu erzielen. Private Equity-Finanzierung vermögen außerdem, die Produktivität (gemessen an der Kennzahl EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) pro Mitarbeiter) in großen PE-finanzierten Unternehmen über einen Zeitraum von sechs Jahren um 6,9% zu steigern. In Europa trägt Private Equity jährlich zur Gründung von bis zu 5.600 neuen Unternehmen bei.

 

Jedes Jahr stehen Venture-Capital-Investitionen in direktem Zusammenhang mit der Gründung von 2.800 neuen Unter-nehmen in ganz Europa. Zusätzlich gibt ein „Spillover“-Effekt – angetrieben durch den Austausch von Fachwissen, Networking und inspirierende Vorbilder – potenziellen Unter-nehmen den Anstoß dazu, jährlich ungefähr weitere 2.800 Unternehmen zu gründen. Beteiligungskapital-finanzierte Unternehmen legen einen deutlicheren Schwerpunkt auf Internationalisierung. Vereinzelt gibt es Anhaltspunkte dafür, dass Private Equity möglicherweise eine große Rolle bei der Unterstützung von Unternehmen in ihren Anstrengungen zur Internationalisierung spielt. Dies geschieht dadurch, dass den Portfoliounternehmen strategische und operative Orientierungshilfe bei der Erschließung ausländischer Märkte gegeben wird und sie zudem direkt finanziert werden.

 

Auch wird mit Beteiligungskapital ein breites Spektrum an Unternehmen finanziert, von denen 83% kleine und mittelständische Unternehmen sind – die Motoren wirtschaftlichen Wachstums. Drei der fünf Sektoren, die am meisten von Private Equity-Investitionen profitieren – Industrie- und Gewerbeprodukte, Biowissenschaften und Kommunikation – sind kapitalintensiv und erhalten typischerweise beträchtliche Investitionen in Form von physischem Kapital; darunter Infrastruktur, Maschinen, Gebäude und Computer. Die vollständige Studie finden Sie hier.

 

Pressemitteilung BVK vom 29.05.2013

Mittelstand finanziert Mittelstand – innovativer LUX-Fond pro Realwirtschaft in DACH Region

Unternehmens-Finanzierung ohne Bank? Für Individualanleger zu komplex, zu riskant ruft einen Spezialfonds auf den Markt. Er bietet  Anlegern professionelle Risikostreuung einerseits und kreditiert anderseits die reale Wirtschaft von Mittelstandsfirmen der DACH Region. Ein win win Beitrag für Unternehmer und Investoren gleichermassen.

Fungible Anleihen vom deutschen Mittelstand für mittelständische Unternehmen sind am öffentlichen Markt sehr begrenzt und Direktinvestments für Individualanleger mit zu grossen Klumpenrisiken behaftet. Diese hier realisierte neue Anlageklasse in die Realwirtschaft ist nicht nur für professionelle Kapitalanleger konzipiert, sondern auch für Privatanleger die über eine eigens konzipierte Mittelstandsanleihe an dieser neuen Anlageklasse bereits mit kleineren Anlagebeträgen partizipieren können.

Die MRM AG Corporate Finance & Private Equity wird am 29. November dem Fondsmanager Herrn Joachim Schluchter, vormals Firmenkredit-Vorstand einer deutschen Bank, im Rahmen eines Webinars (Online Vortrages) die Möglichkeit geben, den Fond sowohl Anlegern als auch den kreditsuchenden Unternehmen vorzustellen. Die Einladung  zum Vortrag wird am Montag den 26.11. veröffentlicht.

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Finanzierung von Investment, Unternehmen und Projekten im strukturellen Wandel

Seit Jahren unterliegt die Finanzierung mittelständischer Unternehmen einem starken Wandel. Die klassische Form der Unternehmensfinanzierung, die Fremdkapitalfinanzierung über Banken, ist erheblich alternativen Finanzierungsmodellen gewichen. Zum Einen liegt dies an der restriktiven Kreditvergabepolitik der Banken, welche Unternehmensfinanzierungen über den konventionellen Weg schwieriger und unattraktiver gemacht haben. Das dürfte sich im Zuge von Basel III noch drastisch verstärken. Zum Anderen begeben sich Unternehmen bei klassischen Bankkrediten in eine einseitige Abhängigkeit. Über alternative Finanzierungsmöglichkeiten, können jedoch klassische Bankkredite völlig ersetzt oder zumindest deutlich ergänzt werden. In Frage kommen beispielsweise Corporate Bonds unabhängiger Funds – MRM AG Corporate Finance & Private Equity wird in Kürze einen solchen vorstellen-, Unternehmensanleihen gleichgültig ob börsennotiert oder direkt mit institutionellen Kapitalprovidern, Schuldscheindarlehen, Leasing, Factoring oder besser Forderungsverkäufe im Internet; die MRM AG Corporate Finance & Private Equity hat dieses System in der KW 46 vorgestellt.

Natürlich müssen auch bei bankenunabhängigen Finanzierungsmodellen grundlegende Voraussetzungen erfüllt werden (Businessplan, Bonität, Wachstum etc.). Auch Anleihen stellen beispielsweise durchaus hohe Anforderungen an die Transparenz der Unternehmensprozesse, während Schuldscheindarlehen vor allem für bonitätsstarke Mittelständler geeignet sind. Für wachstumsstarke Unternehmen ist der Börsengang oder die börsennotierte Anleihe eine sehr gute Variante, die sich zu prüfen lohnt. Dieser stellt zwar hohe, aber praxisüblich erfüllbare Anforderungen hinsichtlich der Transparenz der Unternehmensprozesse, verspricht jedoch im Gegenzug eine solide Eigenkapitalbasis, finanzielle Unabhängigkeit und niedrige Kapitalkosten bei langen Laufzeiten. Um die vielfältigen Chancen das Eigenkapital zu erhöhen empfiehlt es sich nun zu prüfen, geeignet umzusetzen um mit dem neugewonnen Kapital den unternehmerischen Spielraum für die vor uns liegenden Aufgaben zu vergrößern. Zudem besteht die Möglichkeit mehrere Instrumente miteinander zu kombinieren, um das Risiko sehr gering zu halten, deutlich geringer als bei der reinen Bankfinanzierung, auch frei von persönlichen Bürgschaften

Besonders jüngere Unternehmen mit innovativen oder High-Tech Produkten werden bei einer traditionellen Bankfinanzierung auf enorme Widerstände stossen. Die Sicherheiten reichen oftmals nicht aus oder können von der Bank nicht verwertet werden,  das Potenzial der Geschäftsidee wird seitens der Bank nicht so eingeschätzt.
Jedoch bei Beteiligungsgesellschaften und besonders privaten Investoren die vorrangig am Potential des Produktes, also am Wertzuwachs des Unternehmens und dessen Erfolgschancen interessiert, besteht die Chance trotz Niederlage bei einer Bank eine Finanzierung zu erhalten. Dabei darf man sich aber nicht über den Tisch ziehen lassen, was oft erst beim Exit bemerkt wird, sofern bei den Finanzierungsprozessen nicht die nötige Erfahrung auf der Unternehmerseite vorlag.
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Planungen sind kritisch zu beurteilen …

Künftige finanzielle Überschüsse sind unter Einbeziehung der Daten der näheren Vergangenheit und der aktuellen Situation des Unternehmens zum Bewertungsstichtag zu planen. Zu berücksichtigen sind natürlich vor allem die absehbaren Entwicklungen soweit diese bereits einigermaßen konkretisierbar sind. Die Planungen sind von dem zu bewertenden Unternehmen vorzunehmen und durch den Gutachter auf Plausibilität zu beurteilen. Die Beurteilung der Plausibilität der Planungsrechnungen gehört zu den wichtigsten und gleichzeitig heikelsten Schritten einer Unternehmensbewertung.

Planungen dürfen nicht unkritisch übernommen werden.

Gutachter setzen sich gelegentlich sehr ausführlich mit den Parametern der gewählten. Bewertungsmethode – etwa der Wahl des Kapitalisierungszinssatzes und der entsprechenden Zu- und Abschläge – auseinander, jedoch die vorgelegten Planungen mehr oder minder unreflektiert übernehmen. Ein solches Vorgehen ist keinesfalls sachgerecht und bei Unternehmen, die sich in einer Phase starken Wachstumsphase befinden, mitunter geradezu fatal. Die Beurteilung der Plausibilität der Planungsrechnungen ist für das Ergebnis einer Bewertung von elementarer Bedeutung. Unternehmer oder Manager, die Planungsrechnungen aufstellen, neigen oft zu allzu großem Optimismus und legen einem Gutachter Planungsrechnungen vor, die einer kritischen Beurteilung nicht standhalten. Obwohl für Planungsrechnungen der Vorsichtsgrundsatz nicht gilt, darf der Boden der Realität auch bei Planungsrechnungen nicht verlassen darf. Für das Ergebnis der Bewertung macht es aber einen enormen Unterschied, ob von Umsatzsteigerungen von fünf Prozent oder – wie dies Wachstumsunternehmen gerne tun – von fünfzig Prozent pro Jahr ausgegangen wird. Es versteht sich von selbst, dass auch die Aufwandsplanungen zu den Erlös- bzw. Umsatzplanungen passen müssen.

Plausibilität der Planung ist zu beurteilen.

Der Beurteilung der Plausibilität muss breiter Raum gewidmet werden. Dabei müssen die finanziellen Ergebnisse der näheren Vergangenheit, die aktuelle Situation des Unternehmens sowie die erwartete Entwicklung des Leistungspotentials und der Finanzierungsmöglichkeiten des Unternehmens beurteilt werden – all dies ist vor dem Hintergrund der Entwicklung des Marktes und der Branche zu betrachten. Selbst wenn der Markt eine sehr bedeutende Umsatzsteigerung zulässt, ist damit noch lange nicht sichergestellt, dass ein Unternehmen die vom Markt her möglichen Ausweitungen der Geschäftstätigkeit auch tatsächlich erreichen kann, selbst wenn es über eine hervorragende und vom Markt akzeptierte Technologie oder über eineinwandfreie Produkt- oder Dienstleistungsqualität verfügt. Umsatzsteigerungen hängen sehr erheblich davon ab, dass ein Unternehmen auch über die notwendigen Ressourcen verfügt um eine starke Expansion auch tatsächlich zu bewältigen. Dazu zählen die notwendigen Finanzmittel inklusive ausreichender Reserven, Verfügbarkeit zusätzlicher qualifizierter Mitarbeiter, Zugang zu den benötigten Rohstoffen in ausreichender Menge und zur richtigen Zeit etc. Die Herausforderungen, die das tägliche Leben an den Unternehmer oder Manager eines Wachstumsunternehmen stellt, werden oft stark unterschätzt, was zu Fehleinschätzungen bei der Erstellung von Planungsrechnungen führt. Gutachter dürfen daher die Ihnen vorgelegten Planungsrechnungen keinesfalls ungeprüft übernehmen und ihrem Gutachten zu Grunde legen.

Autor: Dr. Werner Albeseder, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Unternehmensberater, Wien.

Künftige finanzielle Überschüsse sind unter Einbeziehung der Daten der näheren Vergangenheit und der aktuellen Situation des Unternehmens zum Bewertungsstichtag zu planen. Zu berücksichtigen sind natürlich vor allem die absehbaren Entwicklungen soweit diese bereits einigermaßen konkretisierbar sind. Die Planungen sind von dem zu bewertenden Unternehmen vorzunehmen und durch den Gutachter auf Plausibilität zu beurteilen. Die Beurteilung der Plausibilität der Planungsrechnungen gehört zu den wichtigsten und gleichzeitig heikelsten Schritten einer Unternehmensbewertung.

Planungen dürfen nicht unkritisch übernommen werden.

Gutachter setzen sich gelegentlich sehr ausführlich mit den Parametern der gewählten. Bewertungsmethode – etwa der Wahl des Kapitalisierungszinssatzes und der entsprechenden Zu- und Abschläge – auseinander, jedoch die vorgelegten Planungen mehr oder minder unreflektiert übernehmen. Ein solches Vorgehen ist keinesfalls sachgerecht und bei Unternehmen, die sich in einer Phase starken Wachstumsphase befinden, mitunter geradezu fatal. Die Beurteilung der Plausibilität der Planungsrechnungen ist für das Ergebnis einer Bewertung von elementarer Bedeutung. Unternehmer oder Manager, die Planungsrechnungen aufstellen, neigen oft zu allzu großem Optimismus und legen einem Gutachter Planungsrechnungen vor, die einer kritischen Beurteilung nicht standhalten. Obwohl für Planungsrechnungen der Vorsichtsgrundsatz nicht gilt, darf der Boden der Realität auch bei Planungsrechnungen nicht verlassen darf. Für das Ergebnis der Bewertung macht es aber einen enormen Unterschied, ob von Umsatzsteigerungen von fünf Prozent oder – wie dies Wachstumsunternehmen gerne tun – von fünfzig Prozent pro Jahr ausgegangen wird. Es versteht sich von selbst, dass auch die Aufwandsplanungen zu den Erlös- bzw. Umsatzplanungen passen müssen.

Plausibilität der Planung ist zu beurteilen.

Der Beurteilung der Plausibilität muss breiter Raum gewidmet werden. Dabei müssen die finanziellen Ergebnisse der näheren Vergangenheit, die aktuelle Situation des Unternehmens sowie die erwartete Entwicklung des Leistungspotentials und der Finanzierungsmöglichkeiten des Unternehmens beurteilt werden – all dies ist vor dem Hintergrund der Entwicklung des Marktes und der Branche zu betrachten. Selbst wenn der Markt eine sehr bedeutende Umsatzsteigerung zulässt, ist damit noch lange nicht sichergestellt, dass ein Unternehmen die vom Markt her möglichen Ausweitungen der Geschäftstätigkeit auch tatsächlich erreichen kann, selbst wenn es über eine hervorragende und vom Markt akzeptierte Technologie oder über eineinwandfreie Produkt- oder Dienstleistungsqualität verfügt. Umsatzsteigerungen hängen sehr erheblich davon ab, dass ein Unternehmen auch über die notwendigen Ressourcen verfügt um eine starke Expansion auch tatsächlich zu bewältigen. Dazu zählen die notwendigen Finanzmittel inklusive ausreichender Reserven, Verfügbarkeit zusätzlicher qualifizierter Mitarbeiter, Zugang zu den benötigten Rohstoffen in ausreichender Menge und zur richtigen Zeit etc. Die Herausforderungen, die das tägliche Leben an den Unternehmer oder Manager eines Wachstumsunternehmen stellt, werden oft stark unterschätzt, was zu Fehleinschätzungen bei der Erstellung von Planungsrechnungen führt. Gutachter dürfen daher die Ihnen vorgelegten Planungsrechnungen keinesfalls ungeprüft übernehmen und ihrem Gutachten zu Grunde legen.

Autor: Dr. Werner Albeseder, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Unternehmensberater, Wien.