Autor: Ulrich Höhberger

Von 0,0 € auf 30 Millionen € Eigenkapital in 20 Tagen – Bilanzlifting mit unbekannten Reserven

Eines Tages rief mich der Geschäftsführer eines nicht unbekannten Fernsehsenders an. Er benötige 10 Millionen Euro, habe dafür prinzipiell einen sehr interessierten Kreditgeber, aber dieser ziere sich, will nicht an Bord kommen. Er wisse nicht genau warum er immer vertröstet würde. Ob ich helfen kann, die Finanzierung zu stemmen, er brauche nur das Geld?

Wir erbaten die Bilanzen der Gruppe, die aus drei Gesellschaften bestand, deren Gesellschafter Geschäftsführer immer der „Fernsehmensch“ selber war. Eine Konstellation „Unternehmensgruppe“ die auch Sie geschätzter Leser sicher gut kennen.

Sinnlos und gefährlich für das Geschäft, gut für den Steuerberater weil er drei Mal abrechnen kann für eigentlich nur eine Sache. Das gebetsmühlenhafte Argument der „Haftungsentbindung“ ist grottenfalsch weil die „gegenseitig abhängigen Gesellschaften“ im Insolvenzfall alle anderen mitreißen lässt. Pech gehabt? Nein, Falschberatung die an der Tagesordnung liegt.

Die nach Zögern vorgelegten Bilanzen entpuppten sich dann als noch nicht abgeschlossene vom Vorjahr, sind also über 14 Monate Geschichtsschreibung. Für das vor Monaten abgeschlossene Kalenderjahr „ … sind die Zahlen noch nicht fertig, aber eine BWA liegt vor“, ist auch hier eine Antwort, die ein völliges Missverständnis vom Rechnungswesen beim Unternehmer als auch beim Steuerberater aufzeigt. Wer will schon BWAs lesen bei Finanzierungsfragen; nur Banken horten diese um der Dokumentationsplicht nachzukommen.

Würden Sie ein altes Auto finanzieren das zudem noch gar nicht fertig gebaut ist? Investoren finanzieren in aktuelle Bilanzen und Geschäftspläne, nicht in Stories und schöne Augen, wohl aber auch in Persönlichkeiten und auch nur wenn die Zahlen stimmen.

Ach da war noch eine Kleinigkeit: Alle drei Bilanzen waren hoffnungslos überschuldet und zudem bestanden Forderungen von Lieferanten die damals schon über vier Monate alt waren. Der Gesellschafter Geschäftsführer steht also mit einen, nein mit beiden Beinen wegen Insolvenzverschleppung im Gefängnis. Nur weiß er das nicht, nicht mal der Steuerberater sagt es ihm, er würde ja den Mandanten verlieren.

Nach mehreren stundenlangen Gesprächen in denen wir uns viele und nicht relevante Geschichten höflichkeitshalber angehört haben – auch Fernsehleute sind Geschichtenerzähler, nicht nur Ingenieure und Betriebswirte – konnten wir mit der Überzeugung durchdringen nun die Buchhaltung des soeben vergangenen Jahres doch endlich fertig zu stellen und vorläufige Bilanzen zu erzeugen. „Puhh“ kam die Antwort des Steuerberaters, „ … das dauert aber mindestens 8 Wochen, weil …“ er so viel Arbeit habe. Das Unternehmen benötige aber Geld, sehr dringend sogar wie Sie sich vorstellen können, viel Geld und ganz schnell, sonst geht der Bildschirm beim Zuschauer und die Lichter beim Sender aus.

Ein nicht zu überhörender Hinweis an den Steuerberater zum Tatbestand der „Beihilfe zur Insolvenzverschleppung“ und einer unverzüglichen Meldung an die „Standeskammer“, scheint auch bei diesem Steuerberater dann wieder geholfen zu haben ihm einfallen zu lassen doch plötzlich Zeit zu haben. Binnen einer Woche war die Buchhaltung ajour und dann auch ganz schnell eine vorläufige Bilanz auf dem Tisch. Aber was sehen die Augen des Beraters, der ja nur Geld bringen sollte, sich aber doch bitte nicht ins Geschäft einmischen sollte, es aber doch tat? Es kam was immer kommt: Die Companies sind noch viel tiefer in die schon fast kriminelle Haftungsfalle und Straffälligkeitsfalle gerutscht als beim Bilanzbild zuvor. Dem Geschäftsführer wurde es nun heiß bewusst, denn er hat sich den Ratschlägen seines „Nur-Finanzberaters“ geöffnet.

Was tun? In der Privatschatulle ist schon lange kein Geld mehr, eine halbe Million € waren schon in die Firma versenkt. Klar der Aufbau eines Senders kostet Geld, viel Geld. Eine Million schuldet man den Gläubigern mittlerweile. Die Erträge reichen nicht zur Tilgung ohne neue Sendelizenzen, dazu aber braucht man frisches Geld, viel Geld, erst dann kommen auch mehr Umsätze rein. Na das konnte im Rahmen einer Geschäftsplanung durchaus plausibel nachvollziehbar sein, die wir parallel zu den endlosen Gesprächen mit dem Geschäftsführer, aufstellten. Ein echter Geschäftsplan, belastbare Zahlen, keine Phantasien lagen auf dem Tisch. Ein Plan der sich aus der Vergangenheit ableitet, über die Gegenwart nun die Zukunft plausibel projiziert und auch den Markt mit einbindet.

Fein, wenn da nicht immer noch juristisch die Pflicht zur Insolvenzanmeldung gewesen wäre. Was also tun – aufgeben? Echte Entrepreneure geben nicht auf! Besonders wenn sie gute Berater haben. Berater die vom juristischen so viel verstehen wie vom technischen, als auch vom betriebswirtschaftlichen. Berater die mutig genug sind, sich nicht hinter „Risiken“ und „drohenden Haftungen“ zu verstecken. Berater die Erfahrung haben, nicht solche die analysieren nur auf der Uni gelernt haben, ohne daraus Maßnahmen ableiten und umsetzen zu können.

Wir stellen also die Fragen, wie: „Woher kommenden die vielen Beiträge die Sie täglich im Fernsehen senden? Es sind doch hoch qualifizierte Dokumentarberichte aus einem immerwährend aktuellen Fachbereich und wir sehen in Ihren mittlerweile transparenten Zahlen keine Kosten für die Herstellung solchen Filmmaterials, wo kommt diese Rohware her?“. „Die liegt bei mir im Keller … “ erwidert der Unternehmer selbstbewusst „… ich bin der Erfinder dieser Sendereihe und als mein ehemaliger Arbeitgeber mich entlassen musste, habe ich die Rechte und das Filmmaterial als „goldenen Handschlag“ bekommen“.

„Was kostet die Herstellung einer Stunde Sendematerial und wie viele Stunden haben Sie im Keller liegen“? Wir wittern einen Goldschatz im Keller des Geschäftsführers, wie er bei vielen Gesellschaften dort lagert, ohne dass die leider bilanztechnisch und handelsrechtlich unwissenden Geschäftsführer davon wissen. „Na so gut 6.000 Stunden Filmmaterial, wenn ich davon heute eine Stunde produzieren müsste, würde das so … hmmm 7.000 Euro je Stunde Material kosten“.

Rechnen wir mal als Pragmatiker, ohne ganz genau zu sein, was natürlich ein Steuerberater von uns erwarten würde: Das ist ja eine Wert von über 40 Million Euro, ein Schatz von gut 40 Millionen im Keller der Gesellschaft und niemand weiß davon? Wir wussten schon vorher wonach wir mit fast kriminalistischer Technik suchen mussten und wir haben es auch hier wieder gefunden. Nun geht es nur noch darum, diesen Schatz aus dem Keller zu heben und in die Bilanz zu bekommen. Von der Pleite zu 40 Millionen Eigenkapital in 20 Tagen?

Der Schatz lag im Keller einer der drei Gesellschaften. Von mehreren Möglichkeiten – die wir natürlich alle aus Erfahrung kennen und schon oft realisiert hatten – kam nur eine einzige hier in Frage. Dazu schalten wir einen staatlich beeidigten Buchprüfer ein. Diese Fachgruppe ist aus Erfahrung pragmatisch, meist Juristen, so verstehen sie wirklich was vom Fach. Man bat ihn um die gutachterliche Bewertung des Filmmaterials. Zeitgleich bereiten wir die Fusion aller Gesellschaften zu einer einzigen vor; damit schlagen wir dann mehrere Fliegen mit einer Klappe.

Nicht nur, dass die Steuerberatung drastisch billiger und der Unternehmer viel mehr Überblick hat. Das wichtigste ist, wir heben den Schatz in dem diese „stillen Reserven“ der einen Gesellschaft durch „Verschmelzung auf“ die andere Gesellschaft erfolgt. Praktiker Trick Nummer 25, in allen Konzernen gang und gäbe, Steuerberater haben davon meist keine Ahnung. Sie sind bei uns, sehr geehrter Leser?

Dabei hat man nun – natürlich nach kaufmännischer Vorsicht geboten – 70 % des Schatzes in das Eigenkapital eingebucht, das waren dann satte 30 Millionen Euro. Auf einen Schlag war der Fernsehsender nun nicht mehr Pleite, sondern weist in einer zeitnahen Bilanz fast 30 Millionen Euro gutes Eigenkapital aus. Steuern? Steuern fielen natürlich keine an, man muss wissen wie es geht, dann geht auch das.

Kaum hat die nun „kapitalmarktfähige“ Gesellschaft die sehr aktuelle und werthaltige Bilanz nebst allen Gutachten und gut aufbereiteten Geschäftsplänen beim lange vorgehaltenen Kreditgeber eingereicht, wurden die gewünschten 10 Millionen Euro liquiden Kreditmittel zur Expansionsfinanzierung ausgereicht. Die lange offenen Verbindlichkeiten konnten nun getilgt und die Insolvenzgefahr damit beseitigt werden. Nun wurde kräftig mit erweitertem Geschäft durchgestartet.

Wie man nun aus den 30 Millionen Euro immateriellen und daher nicht liquiden Eigenkapital, zusammen mit den 10 Millionen Euro Kredit weiter 60 Millionen liquide Mittel als nicht rückzahlbares Eigenkapital in die Gesellschaft bringt, ist der zweite, nächste Teil dieser wahren Geschichte.

Investments in „Grundschuld besicherte Darlehen“ mit höchster Sicherheit für jede Anlegerschaft

Gundschuldbesicherte Darlehen als Anlageform für die Anlegerschaft jeder Grösse sind attaktive Anlageinstrumente und unterliegen nicht dem “Bankenprivileg”. Erstens bieten sie eine gute Verzinsung zweitens wird eine wirklich stabile Sicherheit geboten. Nicht jedes Unternehmen jedoch kann sich diese Form der Kapitalaufnahme leisten, denn es erfordert beleihbare Grundstücke in Deutschland und auskömmliche Kapitalrenditen um die Zinsen zu bezahlen. Derzeit sind es vornehmlich Projektunternehmen, die solche Instumente nutzen. Auf der Anlegerseite können sich Investoren mit jeder Investitionshöhe engagieren.

 “Asset Backed Securities” ein klassisches Finanz-Instument nun auch für jede Anlegerschaft

Bei Grundschuld und Grundschulddarlehen herrschen vielfältige Verwirrungen und falsche Informationen, dieser Beitrag will Licht in das Dunkel dieses so wichtigen Kapitels bringen. Dies soll hier vor dem Hintergrund der Kapitalanlage in verzinsliche Darlehen, die mit Grundschulden besichert sind erfolgen. Diese Anlagen gehören zu den in der Fachsprache so genannten „Asset Backed Securities“, ein hochwertiges Anlagevehikel, was meist nur professionellen Investoren vorbehalten ist. Aber auch für den Privatanleger ist diese Assetklasse, welche von deutschen Firmen im Rahmen des Kreditwesengesetzes (KWK) als „Grundschuld besichertes Darlehen“ angeboten wird ein interessantes Anlagevehikel.

Höchstens 95% des Marktwertes soll der Beleihungswert eines Grundstückes bei dieser Form der ausschließlich professionellen Besicherung betragen, da der Gesetzgeber davon ausgeht, vom Verkaufswert der Immobilie sollen bei der Vollstreckung die Anschaffungsnebenkosten z.B. Notarkosten gedeckt sein. Hier wird, vor dem Hintergrund der Üblichkeiten bei Bankkrediten oft argumentiert es dürfe nur 60 oder 80 % des Marktwertes beliehen werden. Diese Aussage ist falsch. Richtig ist, dass sich viele Banken selbst die Beschränkung auferlegt haben, einen bestimmten „Eigenanteil“ bei der Finanzierung, gerade von privaten Immobilien, zu fordern. Ungeachtet dessen gibt es unzählige Projekte die zu 100% bankfinanziert sind, gerade oder wahrscheinlich sogar nur im Bereich der professionellen Bau- und Investmenttätigkeit. Dem privaten „Häuslekäufer“ zwingt man meist die 20% auf, für die Gründe dafür wollen wir hier nicht näher eingehen.

Unzweifelhaft ist für die 95% Regel generell der Beleihungswert anzusetzen, das ist dann entweder der notarielle Kaufbetrag, im Falle des Neukaufs, alternativ ein Sachverständigen-Gutachten im Fall der Beleihung einer  Bestandsimmobile.

Selbständiges Vollstreckungrecht für den Anleger

Der Anleihe-Gläubiger muss weiter grundsätzlich ein alleiniges und selbständiges Recht zur Zwangsvollstreckung haben. Soll heißen: Wenn auch nur einer von vielen Gläubigern mit seinen Forderungen ausfällt, hat er technisch so gestellt zu sein, alleine und ohne Mithilfe eines Dritten vom Notar, der die Sicherungsurkunde ausstellte, die Vollstreckung seiner berechtigten Forderung zu erwirken. Natürlich muss er dem Notar nachweisen, dass seine Forderung zur Vollstreckung berechtigt ist, sprich eine Vertragsstörung wie der Jurist sagt vorliegt. Sonst könnte ja einem Missbrauch Tür und Tor geöffnet sein, der Notar prüft also und schützt die anderen Anleger in der gleichen Sache damit vor Missbrauch.

Ob „Grundschuldeintrag“ oder „eingetragener Grundschuldbrief“, die Grundlage der Besicherung ist grundsätzlich gleichgültig. Hier ist nur ein Unterschied in der Handhabung nicht in der technischen Auswirkung für den Anleger. Der Grundschuldbrief ist für den Unternehmer nach der Rückzahlung leichter weiter zu verwenden.

Zu den „Rängen“ ist zunächst klarzustellen, dass der erste, zweite oder dritte Rang keine „Qualitätsbezeichnung“ ist. Ein am zweiten Rang eingetragener Grundschuldeintrag oder Grundschuldbrief ist – solange der Marktwert nicht überschritten ist – prinzipiell nicht schlechter als die vor ihm im Rang eingetragenen. Auch hat der „zweite Rang“ nichts mit der im Internet oft verwendeten „Nachrangigkeit“ zu tun. Ein Gläubiger, der eine Grundschuld vollstreckt, die in einem höheren Rang eingetragen wurde, hat das gleiche Recht völlig selbständig die Vollstreckung in das Objekt zu erwirken, wie der, der im Rang vorher eingetragen ist. Er zwingt dabei denjenigen, der  im  Rang vor ihm stehende Gläubiger zur Mitvollstreckung, wenn es denn zur Zwangsveräußerung am Ende kommen sollte. Das ist meist gar nicht der Fall, weil der Schuldner der Vollstreckung durch Ausgleich der offenen Forderung zuvor kommt.

Jedes werthaltige Immobilien-Objekt als Sicherungsgegenstand

Die Wahl der Objekte die der Besicherung dienen ist gleichgültig, solange das oben gesagte zum Marktwert und der Vollstreckungstechnik eingehalten wird. Für das Grundschuld besicherte Darlehen kann der Immobilienunternehmer also jedes Objekt seiner Organisation als Basis für die herzugebende Grundsicherheit benennen. Dabei ist es gleichgültig ob ein soeben zu erwerbendes oder ein bereits erworbenes Immobilienobjekt Verwendung findet. So ist auch denkbar, dass ein produzierendes Unternehmen ein solches Instrument wählt und die Expansion, z.B. seines Maschinenparks, damit finanziert. Wichtig ist nur, dass der Unternehmer darauf achtet die Zinsen zu erwirtschaften, die auch bei solchen Darlehen heute um die 5 % p.a. bei quartalsmäßiger Ausschüttung marktüblich sind. Allerdings ist es aus Sicht des Verfassers von den Vertragsbedingungen abhängig das Kapital nur für bestimmte Geschäftsinhalte zu verwenden. Anleger sollten darauf achten, dass mit ihrem Anlagekapital nicht beliebig verfahren werden kann, weil dadurch die Vertragsstörung möglicherweise eher eintreten könnte, als wenn nach klar definierten Bestimmungen des Anleihevertrages verfahren wird.

Nichts im Leben ist sicher, nur der Tod ist sicher

Wie sicher ist die „Sicherheit“ von Grundschuld besicherten Darlehen? Auch diese Assetklasse ist nicht grenzenlos sicher. Denn es sind durchaus Konstellationen denkbar in den auch Immobiliensicherheiten Risiken unterworfen sind. Im Falle eines Immobiliencrashs z.B. sinkt der Marktwert einer Immobilie, das eventuell sogar drastisch, erholt sich diese Situation nicht und einer der Grundschuldgläubiger, weil es zur Vertragsstörung kommt muss vollstrecken, droht ein unzureichender Erlös der die ausgereichten Grundschuldsicherheiten nicht voll bedienen kann. Ein anderer Fall ist denkbar bei Zerstörung durch nicht durch die Gebäudeversicherung gedeckte Schäden wie z.B. „höhere Gewalt“ oder „Naturkatastrophen“. Die Wahrscheinlichkeit solcher Kapitalvernichtungen der eigenen Anlage muss jeder Anleger für sich selber entscheiden, daher fordert der Gesetzgeber den Hinweis nach § 15 Vermögensanlagegesetz.

Grundschulddarlehen sind kein “Nachrangdarlehen”

Das Nachrangdarlehen, wie es derzeit gerade auf Crowdfunding Plattformen vertrieben ist, ist nicht im Ansatz vergleichbar mit dem „Grundschuld besicherte Darlehen“ nach dem Kreditwesengesetz. Das Nachrangdarlehen ist eine klassische Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagegesetz. Dabei ist es gerade so, dass das Nachrangdarlehen keine Sicherheit für das hergegebene Kapital bietet. Denn das Nachrangdarlehen verlangt die vertragliche Bindung des Anlegers, im Falle der Vertragsstörung in Kombination mit der drohenden Insolvenz, definitiv nachrangig bedient zu sein, also nachdem alle anderen Gläubiger des Unternehmens vor ihm ihr Geld bekommen haben. Damit ist das Nachrangdarlehen ein klares Mezzanine-, also Eigenkapitalinstrument und sicher kein Darlehen analog dem „Grundschuld besicherten Darlehen“ bei dem die Befriedigung wie oben geschildert unabhängig von anderen Gläubigern bis zur Höhe des Marktwertes konzeptionell absolut sicher gestellt sein sollte.

© Ulrich Höhberger 2018

Aufsichtsrechtliche Zulassung von Grundschuld besicherten Darlehen durch Kapitalgesellschaften

Die optimal über private Kapitalgeber finanzierte Immobilie für Unternehmen eignet sich als notwendiges oder gewillkürtes Betriebsvermögen für Unternehmen ebenso wie für Investoren als Kapitalanlage und wegen des Sachwert-Charakters von Immobilien als Inflationsschutz und zur Ertragsvorsorge im Rentenalter (Altersvorsorge).

Die Immobilie ist auch in Zukunft eine gute, wertbeständige Kapitalanlageform, weshalb Anleger gern grundschuldbesicherte Darlehen bei guter Rendite begeben. Die Immobilie – ob als Wohnimmobilie oder als Gewerbeimmobilie – ist also bei professioneller Handhabung eine renditestarke, weitgehend sichere und attraktive Kapitalanlage, sowohl für den Privatinvestor als auch für den Unternehmensinvestor im Anlagevermögen.

Grundschuld  besicherte Darlehen stärken die Bilanz besser als andere alternative Finanzierungen

Darlehen ohne Nachrangklausel mit Grundschuld-Besicherung – gleich ob Erstrangdarlehen oder im zweiten Rang im Grundbuch besicherte Darlehen – ohne Eingriffsrechte Dritter sind ebenso nach dem Kreditwesengesetz ( KWG ) zulässig, wie private Nachrangdarlehen ohne Besicherung über ein öffentliches Darlehensangebot kapitalmarktfähig sind, so Dr. Horst Werner, Göttingen.

Das hat insbesondere Bedeutung bei der unternehmerischen Finanzierung von Immobilien, zumal die Immobilienkreditrichtlinie der Banken aus dem Frühjahr 2016 die Immobilienfinanzierung übermäßig beschränkt und gerade den Immobilienwert als Bonitätsgrundlage aushebelt. Die Strukturierung von Immobilienfinanzierungen hat sich deshalb in den vergangenen Monaten durch private Grundschulddarlehen erheblich verändert. Herkömmlicher Weise erhielt der Immobilienkäufer von der Bank ein erstrangiges, durch ein Grundpfandrecht besichertes Darlehen, wobei Geschäftsbanken regelmäßig bis 80% finanzieren und Hypothekenbanken gesetzlich an einen Beleihungswert von 60% des Verkehrswertes gebunden sind.

Nach der Grundsatzentscheidung der BaFin gilt das grundschuldbesicherte Darlehen nicht als Finanzinstrument im Sinne des Kreditwesengesetzes und auch nicht als Vermögensanlage im Sinne des Vermögensanlagengesetzes ( VermAnlG ), da in § 1 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VermAnlG nur das partiarische Darlehen und das Nachrangdarlehen genannt sind ( so die BaFin ). Die Auffangklausel mit der Nr. 7 ist ebenfalls – so die BaFin – nicht einschlägig.

Der neue § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagengesetz enthält zwar erstmalig eine Auffangklausel bzw. Generalklausel, wonach als Vermögensanlagen auch alle „sonstigen Anlagen gelten, die einen Anspruch auf Verzinsung und Rückzahlung gewähren“. Entsprechend dieser Generalklausel hätten auch grundschuldbesicherte Darlehen als Vermögensanlagen im Sinne des Gesetzes angesehen werden können. Für grundschuldbesicherte Darlehen wendet die BaFin jedoch diese Generalklausel nicht an.

Alle ( auch neuen ) Finanzinstrumente des Vermögensanlagengesetzes sind ohnehin nur dann zulässig, soweit sie keine Einlagengeschäfte gem. § 1 KWG darstellen. Dies ergibt sich explizit aus dem neuen § 1 Abs. 2 Nr. 7 letzter Halbsatz. Grundschuldbesicherte Darlehen wurden in entsprechenden Grenzen ( z.B. Besicherung bis zu 100 % ) von der BaFin auch bisher nicht als KWG-Einlagengeschäfte eingestuft. Eine Änderung der Beurteilung von grundschuldbesicherten Darlehen ergibt sich aus dem neuen Kleinanlegerschutzgesetz nicht. Die BaFin wendet also die Auffangklausel des § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagengesetz nicht auf grundschuldbesicherte Darlehen an und lässt damit die grundschuldbesicherten Darlehen als einzige vollkommen BaFin-prospektfreie „Lücke“ offen.

Somit bleiben grundschuldgesicherte (Erstrang- oder Zweitrang-)Darlehen von privaten Kapitalgebern am Kapitalmarkt zulässig.

Voraussetzung für Erstrangdarlehen von privater Seite ist lediglich, dass dem erstrangigen Darlehensgeber eine Grundschuldabsicherung eingeräumt sein muss, die ihm selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld einräumt. Private (Erstrang) Darlehen bedürfen also für ihre kapitalmarktrechtliche Zulassung der Besicherung, während Nachrangdarlehen von Privat einer solchen Grundschuldbesicherung nicht bedürfen.

Auf Grund der gravierenden Verwerfungen im Bankenbereich, durch die schärfere europäische Bankenunion mit der Aufsicht durch die EZB und durch Basel III sind die Kreditinstitute zunehmend weniger bereit und in der Lage, Kreditrisiken zu übernehmen. Deshalb fordern die Banken von Immobilienerwerbern höhere Eigenkapitalanteile und verkaufen häufig zur Liquidierung ihre Altkredite auf dem Kapitalmarkt: Sie treten ihre Grundschuldforderungen aus in Schieflage geratenen Objekten zur Verwertung an Dritte ab, indem sie sich durch Ausgabe von Schuldverschreibungen (Verbriefungen) oder durch die Abtretung von grundschuldbesicherten Erstrangdarlehen am Kapitalmarkt frische Liquidität besorgen.

Für die kapitalmarktrechtliche Zulässigkeit der privaten grundschuldbesicherten Darlehen setzt die BaFin zum einen voraus, dass sich die Besicherung im Rahmen des Verkehrswertes der Immobilie bewegen muss. Dieser Verkehrswert kann entweder durch eine zeitnahe Kaufpreisvereinbarung oder durch ein Bewertungsgutachten nachgewiesen werden. Zum anderen muss die Grundschuldbesicherung so veranlasst sein, dass jeder Anleger als Darlehensgeber einen direkten Zugriff auf das Sicherungsmittel hat und unmittelbar im Falle von Nichtleistung des Unternehmens die Zwangsvollstreckung in das Grundstücksobjekt einleiten kann. Er muss die Möglichkeit haben, sich eine vollstreckbare Ausfertigung über die (Teil-)Grundschuld ausstellen zu lassen, ohne dass es der Zustimmung eines Dritten bedarf. Als verbotenes Einlagengeschäft bestimmt das Kreditwesengesetz ( KWG ) in § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 unbedingt rückzahlbare Gelder, wenn der Rückzahlungsanspruch nicht in Inhaber- oder Orderschuldverschreibungen ( = (Teil-)Grundschuldbrief ) verbrieft wird. Geschieht die Sicherung dadurch, dass für die Anleger keine (Teil-)Grundschuldbriefe ausgestellt werden, sondern nur der Mitbesitz am Stammbrief eingeräumt wird, so ist zusätzlich erforderlich, dass auf das Widerspruchsrecht bei Nichtvorlage des Grundschuldbriefs des jeweiligen Grundstückseigentümers aus § 1160 BGB bei Nichtvorlage des Grundschuldbriefs verzichtet und der Verzicht ins Grundbuch eingetragen wird.

Voraussetzung für das besicherte Darlehen von privater Seite ist ….

… dass dem Darlehensgeber eine Grundschuldabsicherung eingeräumt und eine (Teil-)Briefgrundschuld ausgestellt sein muss, die ihm selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld gewährt. Sofern ein Notar die (Teil-)Briefgrundschulden verwahrt, darf er keine eigenen Zurückweisungsrechte haben, wenn der Anleger eine vollstreckbare Ausfertigung beantragt.

Der Immobilienkredit wird bei Fremdvermietung der Immobilie im Wesentlichen aus den Mieterträgen abgezahlt bzw. getilgt. Die derzeitigen Immobilienrenditen liegen zwischen 3 % bis 8%, so dass bei den zur Zeit noch günstigen Zinsen Finanzierungsaufwand und Mietertrag zur Deckung gebracht werden können. Grundschuldbesicherte private Darlehensgeber können derzeit mit 3,5 % bis 4,5 % Zinsen p.a. gewonnen werden. Der sorgsame Kapitalanleger bekommt also bei einem günstigen „Einkaufspreis der Immobilie“ diesen Aufwand durch den Mieter vollends bezahlt. Selbst im Falle einer Verwertung bzw. Zwangsversteigerung der Immobilie (die eine Bank natürlich immer einkalkulieren muss) trägt der Kapitalanleger oder die Bank durch das eingesetzte Eigenkapital nur ein geringes Verwertungsrisiko. Wohnimmobilien schneiden regelmäßig in der Zwangsversteigerung besser ab als Gewerbeimmobilien. Deshalb lassen sich Wohnimmobilien leichter mit einem höheren Fremdkapitalanteil finanzieren. Der Kauf einer Mietwohnung kann somit eine krisensichere und rentable Geldanlage sein.

Bei der Immobilien-Kapitalanlage macht es einen Unterschied, ob die Immobilie zur Eigennutzung angeschafft wird oder ob die Immobilie zur Fremdnutzung und Vermietung an Dritte erworben wird. Im ersteren Falle werden Mietaufwendungen erspart und bieten Sicherheit gegenüber einem unsicheren Mietverhältnis oder einem unkalkulierbaren Vermieter. Im zweiten Falle der Fremdvermietung werden zusätzliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt und es können Steuervorteile der Gebäudeabschreibung und der Werterhaltungs-Investitionen etc. genutzt werden. Allerdings dürfen die Steuervorteile mit regelmäßig 2% Gebäudeabschreibung und der Zinsaufwands-Absetzung nicht überschätzt werden.

Hypothekenanleihen zur Immobilien-Finanzierung sind als Finanzinstrumente eine durch Grundschulden besicherte Sonderform der Schuldverschreibung zur Finanzierung von Grundstücksrechten und Unternehmens-Immobilien. Baufinanzierungsanleihen lassen sich also auch bei privaten Kapitalgebern oder Anlegern realisieren und das Beteiligungsengagement der Beteiligungspartner absichern.

Die Hypothek bzw. Grundschuld wird zur Sicherung der Kapitalgeber in der III. Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Es handelt sich hierbei um ein Pfandrecht an einem Grundstück bei der Realisierung einer Baufinanzierung oder einer Grundstücksfinanzierung. Als akzessorische Sicherheit ist die Hypothek vom Bestehen einer Forderung ( z.B. eines Immobiliendarlehens ) abhängig. Eine Hypothek kann als Buch- oder Briefhypothek oder auch als verbriefte Eigentümergrundschuld beim Amtsgericht eingetragen werden. Hypotheken oder Grundschulden können also nicht nur zugunsten von finanzierenden Banken ins Grundbuch eingetragen werden, sondern auch zugunsten privater Kapitalgeber im Rahmen einer Baufinanzierung oder einer Immobilienfinanzierung.

Von Dr. Horst Werner, Wirtschafts- und Kapitalmarktrechtler Göttingen

Immobilienfonds für Großinvestoren mit 6% p.a. Ertrag auf der Zielgeraden

Nur bis Ende 2016 wird der mit dem Deutschen Beteiligungs|Preis 2015 ausgezeichnete Spezialfonds (AIF) “PI Spezial Wohnportfolio Deutschland” Semiprofessionelle und Professionelle Anleger aufnehmen.

In der Laudatio des Deutschen Beteiligungs|Preises wurde durch den Laudator Dr. Alfred Schmeding diese Qualität des “PI Spezial Wohnimmobilienportfolio Deutschland” besonders unterstrichen: “Zusammenfassend wird somit dem PI Spezial Wohnportfolio Deutschland ein vorbildliches, anlegerorientiertes Beteiligungsangebot mit überdurchschnittlicher Transparenz und Mitbestimmungsrechten attestiert.”

Der PI Spezial Wohnportfolio Deutschland GmbH & Co. geschlossene Investment KG befindet sich im finalen Due Diligence Prozess für die ersten Immobilienakquisitionen. Der Fokus der Investitionsstratgie liegt auf deutschen Bestandswohnimmobilien in B- und C- Städten in attraktiven Metrolpolregionen, mit nachvollziehbarem Wertschöpfungspotential. Er basiert auf der bewährten und erfolgreichen “Pro·Investor” Strategie und kann von Semiprofessionellen und Professionellen Anlegern bereits ab 200.000 Euro zur Beimischung gezeichnet werden.

Bei diesem bereits mehrfach prämierten und publizistisch gelobten Assetmanagementansatz stellt die verantwortliche Kapitalverwaltungsgesellschaft PI Fondsmanagement GmbH & Co. KG als echter und unabhängiger Sachwertvermögensverwalter die Interessen der Investoren in den Vordergrund. Auch durch die Ergebnisbeteiligung aller wesentlicher Dienstleister ist ein hohes Maß an Interessenidentität gewährleistet. Der Alternative Investmentfonds schafft mit der Wohnimmobilieninvestition in Bestandsobjekte mit Wertschöpfungspotential echte Sachwerte durch eingetragene Eigentumsrechte, bietet der Investorengemeinschaft aktive Mitgestaltungsrechte und schafft bei laufenden Auszahlungen von bis zu 4% p.a. Werte durch konsequente Beseitigung von Leerstand und Substanzverbesserungen.

“Wir sind sehr stolz, dass wir in den Vorgängerfonds beweisen konnten, dass der hier angestrebte jährliche Durchschnittsertrag von 6,2 Prozent trotz einer sehr konservativen Kalkulationsgrundlage realistisch erreichbar sind und sogar signifikant übertroffen werden können”, so Klaus Wolfermann, geschäftsführender Gesellschafter der PI Pro·Investor Gruppe.

Im Übrigen werden vom Gesellschafter Geschäftsführer Klaus Wolfermann bis Ende November laufend Live-Webinare abgehalten, in denen die interessierten Semiprofessionellen und Professionellen Anleger vorab und umfangreich informiert werden.

 

“bitsandpretzels” 2.000 Gründer und Investoren auf der Jagd

München – bei der “bitsandpretzels” trafen am Freitag den 16. Januar 2015 im Löwenbräukeller Gründer und Investoren aus der Tech- und IT-Branche aufeinander. Während die Gründer Investoren zur Unternehmensfinanzierung suchen, jagen die Investoren nach neuen Geschäftsmodellen, um Ihr Investment zu vergolden.

In der Lederhosen zum Investor

Große Netzwerkveranstaltungen dieser Art sind aber oft unpersönlich und das Kennenlernen ist meist holprig. Mit der „bitsandpretzels“ aber, haben die zwei Veranstalter eine tolle und einfache Lösung geschaffen. In bayrischer Tracht und beim schnellen „Du“ wird allen Beteiligten ein direkter Zugang zur Interessengruppe geboten und der steife Business Anlass ist dahin. Auf ein „darf ich Sie“ vom Founder, kontert der Investor in Lederhosen freundlich und offen „Du darfst gerne Thomas zu mir sagen“ und öffnet sofort die Kontakttür. Zusätzlich unterstützen die an jedem Tisch platzierten „Table Captains“ das direkte und unkomplizierte Kennenlernen. Diese sind oft CEOs, Business Angels, Investoren und industrielle Führungskräfte von namhaften Unternehmen.

bits_pitch Motivation, Durchhalten und Fehler sind der Weg zum Erfolg

In der Eröffnungsrede von Münchens Bürgermeister Josef Schmid als auch der bayerischen Wirtschaftsministerin Ilse Aigner mit Ihrem persönlichen Versprechen die Gründer tatkräftig als auch finanziell mit einem Gründerfond von über 100 Millionen € zu unterstützen, bekräftigen Sie die Bedeutung der lokalen Start-Ups Szene. Um darüber hinaus den jungen Unternehmern, die für die schwierige Gründerzeit, nötige Motivation zum Durchhalten einzuimpfen, sprechen international erfolgreiche „Star-Founder“ von Tinder, momentan eine der bekanntesten mobilen Dating-Apps, oder vom Musik-Identifikationsdienst Shazam, als auch Extrem-Bergsteiger Thomas Huber über Ihre Erfahrungen und Fehler hier bei “bitsandpretzels”.

Bekannte Investoren und Inkubatoren erläutern in einem Workshop, worauf Gründer bei Finanzierungen achten sollen und bestärken München als der „place to be“ für Start-Ups im Tech und IT Umfeld. Gründer und Geschäftsführer von 1&1, amiando, PwC, ProSiebenSat1. Accelerator oder citydeal gaben auf der „bitsandpretzels“ Ihre Erfahrungen weiter und waren offen für den direkten Kontakt – vielleicht wartet hier das nächste Google.

Direkt und persönlich bei Weißwurst und Brezn

Im Fazit war die Veranstaltung bitsandpretzels ein toller Erfolg für jeden, der diese Möglichkeit genutzt hat, auf direkter und bits_stagepersönlicher Weise unkompliziert Kontakt zu seinen Interessengruppen aufzunehmen. Blieb man zurückhaltend, konnte man trotzdem tolle Mehrwerte und Motivation von den Reden und Vorträgen mitnehmen oder das Weißwurstfrühstück mit Brezn als auch ein Weißbier zwischendrin genießen. Mit der starken Präsenz von jungen und hungrigen als auch erfahrenen und erfolgreichen Unternehmern ist diese Veranstaltung ein wertbringendes Event für alle Beteiligten. Einziger Kritikpunkt war der für mich unpassende Auftritt einer deutschen HipHop Gruppe ab 15 Uhr der Veranstaltung. Zu laut und damit die Möglichkeit vertan, mit einem gemütlichen „After-Work“-Weißbier die Veranstaltung mit bayrischer Hintergrundmusik ausklingen zu lassen und damit das networken nachträglich zu pushen. Vielleicht findet deshalb die nächste “bitsandpretzels” auf dem Oktoberfest statt, dann ist das gemütliche Miteinander garantiert. Und wann kommt man als Gründer oder Investor nicht besser ins Gespräch, als bei einer Maß Bier.

DOM Deutsches Ostforum München

DOM, das Deutsche Ostforum München, ist ein Verband von Persönlichkeiten aus Wirtschaft, Wissenschaft, Kultur und Politik, die sich für die Beziehungen zwischen Deutschland, und dabei im Besonderen Bayern, und den Ländern Osteuropas und Mittel-Osteuropas interessieren und engagieren.

25 Jahre nach der politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Neuorientierung Europas, sind die vielfältigen und guten Beziehungen zu diesen Staaten für Jedermann in Deutschland ganz und gar selbstverständlich geworden. Aber die aktuelle internationale Lage zeigt auch sehr deutlich, dass gute Beziehungen zwischen Staaten und ihren Gesellschaften absolut nicht selbstverständlich sind. Sie sind ganz im Gegenteil äußerst sensibel und von einem permanenten, intensiven und von allen Partnern auch konstruktiv geführten Austausch abhängig. Dieser Austausch lebt von persönlicher Begegnung  und direktem Gespräch.